Le produit
Cinq situations que Thomas connaît par cœur, et ce que Keysy en fait. Chaque écran est tiré du produit, avec un portefeuille de démonstration : 4 actifs, 31 baux, 4 entités.
Le sujet
Dès qu’un même patrimoine réunit du tertiaire, du commerce et du résidentiel, il ne relève plus d’un seul corpus. Les indices divergent, les préavis divergent, les obligations énergétiques divergent — et la plupart des systèmes obligent à ouvrir un dossier par régime.
Keysy a été conçu à partir de cette contrainte, pas adapté après coup.
| Régime | Révision | Préavis | Contrainte propre |
|---|---|---|---|
| Bail tertiaireBureaux, activités | ILATannuelle ou triennale | 6 mois | Décret tertiaire — OPERATdéclaration annuelle > 1 000 m² |
| Bail commercialCommerce, retail | ILCannuelle | 6 mois | Déplafonnement à la triennalevaleur locative, art. L145-33 |
| Bail d’habitationLogement nu ou meublé | IRLannuelle, clause obligatoire | 3 ou 6 mois | Encadrement + gel DPE F/Grévision interdite |
| Bail dérogatoireCourte durée | LibreICC fréquent | — | Requalification au-delà de 3 ansbascule en 3/6/9 |
09 h 12
Thomas cherche la clause de cession d’un bail de 2019. Elle est page 9, article 12.
Intelligence documentaire
L’extraction n’est pas une boîte noire. Chaque champ porte un indice de confiance, une page source et un statut. Sous le seuil, la main revient à l’humain.
Le document est segmenté page par page : corps du bail, annexes, avenants, plans. Les tableaux et les clauses numérotées sont reconnus comme tels.
Un modèle spécialisé sur le corpus juridique français identifie les 18 champs du référentiel et conserve, pour chacun, la page et le passage d’origine.
Règles métier appliquées à la sortie : cohérence loyer/surface, indice compatible avec le régime, dates ordonnées, plafonds applicables.
Au-dessus du seuil, le champ est proposé pré-rempli. En dessous, il est signalé et bloque la validation tant qu’un gestionnaire ne l’a pas tranché.
Exemple — portefeuille de démonstration
Bail commercial 3/6/9 — page 1, art. 1
Delaunay Conseil SAS · 812 445 903 — page 1
208 760 € — page 4, art. 5 · cohérent avec 742 m²
ILAT base T3 2023 — page 5 · compatible bail tertiaire
31 mars 2027 — page 2, art. 3
Sous le seuil — revue humaine requise · rédaction ambiguë page 9, art. 12
1er avril
L’échéance, elle, était dans l’agenda de quelqu’un d’autre. Trois mois de hausse perdus.
Le référentiel
Parties, surfaces, loyer, dépôt, indice et trimestre de référence, clauses de charges, échéances triennales : les champs sont extraits et rattachés à l’actif. Actes notariés, états des lieux et avenants suivent le même circuit.
Reprise d’un portefeuille de 120 baux : quelques jours, contre plusieurs semaines de saisie.
Exemple — portefeuille de démonstration
Le système identifie les baux à échéance, applique l’indice et le trimestre stipulés au contrat, contrôle les plafonds et produit le courrier réglementaire. Le calcul reste décomposé ligne à ligne et opposable en cas de contestation.
Jusqu’à 200 baux mixtes révisés en une session, avec justification unitaire.
Exemple — portefeuille de démonstration
Les comptes sont connectés en lecture seule via un agrégateur DSP2. Chaque mouvement est rapproché de son bail. Écarts, règlements partiels et retards naissants alimentent la file de traitement, avec la mise en demeure rédigée au stade contractuel adéquat.
Le retard est identifié à J+3, avant que le recouvrement amiable ne perde son efficacité.
Exemple — portefeuille de démonstration
Fin de trimestre
Occupation, encaissement, échéances : quatre fichiers, deux soirs, une version de plus.
Pilotage
Les états que vous reconstituez aujourd’hui sous tableur sont produits en continu : effet des révisions, profil d’échéances, encaissement, vacance.
Exemple — portefeuille de démonstration
Loyers annualisés
1,27 M€
+ 3,4 % vs exercice précédent
Taux d’encaissement
98,2 %
+ 0,4 pt sur 12 mois glissants
Taux d’occupation
94,6 %
− 1,2 pt — Le Séquoia, niveau 2
Révisions à instruire
12
dont 4 échues sous 30 jours
Loyers annualisés du portefeuille, avec et sans application des révisions contractuelles
Écart annuel au 31.12.2026
+ 211 k€
| k€ | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Révisions appliquées | 1 060 | 1 078 | 1 092 | 1 131 | 1 186 | 1 229 | 1 271 |
| Base sans révision | 1 060 | 1 060 | 1 060 | 1 060 | 1 060 | 1 060 | 1 060 |
Surface louée rapportée à la surface utile, au 16 août 2026
| Actif | Surface utile | Surface louée | Vacance | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|---|
| Tour Ampère — Levallois | 4 200 m² | 4 200 m² | 0 m² | 100 % |
| Retail Park Sud — Vitrolles | 2 800 m² | 2 700 m² | 100 m² | 96,4 % |
| Îlot Verrier — Lyon 3e | 3 100 m² | 2 900 m² | 200 m² | 93,5 % |
| Le Séquoia — Nantes | 1 900 m² | 1 550 m² | 350 m² | 81,6 % |
Loyer annuel arrivant à échéance, par exercice et par typologie — durées moyennes pondérées par le loyer
| k€ | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 42 | 118 | 64 | 186 | 71 | 38 |
| Commerce | 18 | 26 | 52 | 34 | 21 | 44 |
| Résidentiel | 24 | 31 | 28 | 22 | 26 | 19 |
En déplacement
Une révision prête, un impayé à J+21 : tout se décide depuis le téléphone, avec la même trace.
Mobilité
L’essentiel de ce que Keysy prépare se valide en quelques secondes. L’application iOS et Android, actuellement en test fermé, reprendra la file de traitement, avec le même circuit de validation et la même piste d’audit que le poste de travail.
Exemple — portefeuille de démonstration
Niveau d’automatisation
Nous documentons la frontière plutôt que d’annoncer une automatisation totale. Ce tableau correspond à l’état livré au 16 août 2026.
| Processus | Détection | Préparation | Émission |
|---|---|---|---|
| Révision IRL / ILC / ILAT / ICCÉchéance, calcul déterministe, notification | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Appels de loyers et de chargesÉmission, diffusion, archivage périodiques | Automatique | Automatique | Sur validation |
| RecouvrementRelance, mise en demeure, clause résolutoire | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Rapprochement bancaireMouvement ↔ bail · agrégation DSP2 | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Lecture documentaireBaux, avenants, actes, états des lieux | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Reddition de chargesFactures, clés de répartition, décompte preneur | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Renouvellement et déplafonnementTriennales, congés, valeur locative | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Conformité énergétiqueDPE, audit, OPERAT, gel F/G | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Facturation électronique (Factur-X)Baux assujettis à la TVA | Bêta | Bêta | S2 2026 |
| Portail preneurDocuments, appels, demandes | Feuille de route | — | — |
Nous ne signons rien au nom de nos clients. Un congé, une mise en demeure, une révision engagent le mandant — pas l’éditeur. Keysy prend en charge l’instruction, jamais la décision.
Conformité
Nous documentons le périmètre exact plutôt que d’annoncer une conformité générale. Ce qui ne concerne pas votre portefeuille est indiqué comme tel.
Cycle d’exploitation
Janvier
Baux d’habitation à échéance, contrôle des plafonds en zone tendue.
Mars — Avril
Baux commerciaux et tertiaires, notification art. L145-38.
Avril — Mai
Décompte preneur de l’exercice écoulé, pièces jointes.
Mai
Revenus fonciers consolidés par entité, export cabinet.
Juin — Juillet
Préavis six mois pour une échéance au 31 décembre.
Sept. — Oct.
Déclaration décret tertiaire, réception électronique obligatoire.
Une démonstration de quarante minutes sur vos propres actifs, puis un pilote sur un périmètre restreint. La reprise de vos baux est réalisée par nos équipes ; vous jugez sur la première campagne de révision.
Réponse sous 48 heures ouvrées · aucun engagement à ce stade
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