Un référentiel unique pour des portefeuilles que rien ne réunissait.
Tertiaire, commerce, résidentiel : trois régimes juridiques, trois indices de révision, trois calendriers d'obligation. Keysy les tient dans un seul système, avec une piste d'audit sur chaque décision.
Déploiement accompagné · reprise de données incluse · hébergement en Union européenne
Un portefeuille mixte n'est pas un portefeuille de plus.
Dès qu'un même patrimoine réunit du tertiaire, du commerce et du résidentiel, il ne relève plus d'un seul corpus. Les indices divergent, les préavis divergent, les obligations énergétiques divergent — et la plupart des systèmes obligent à ouvrir un dossier par régime.
Keysy a été conçu à partir de cette contrainte, pas adapté après coup.
| Régime | Révision | Préavis | Contrainte propre |
|---|---|---|---|
| Bail tertiaireBureaux, activités | ILATannuelle ou triennale | 6 mois | Décret tertiaire — OPERATdéclaration annuelle > 1 000 m² |
| Bail commercialCommerce, retail | ILCannuelle | 6 mois | Déplafonnement à la triennalevaleur locative, art. L145-33 |
| Bail d'habitationLogement nu ou meublé | IRLannuelle, clause obligatoire | 3 ou 6 mois | Encadrement + gel DPE F/Grévision interdite |
| Bail dérogatoireCourte durée | LibreICC fréquent | — | Requalification au-delà de 3 ansbascule en 3/6/9 |
Comment le système lit un bail — et ce qu'il refuse de décider.
L'extraction n'est pas une boîte noire. Chaque champ porte un indice de confiance, une page source et un statut. Sous le seuil, la main revient à l'humain.
Lecture
Le document est segmenté page par page : corps du bail, annexes, avenants, plans. Les tableaux et les clauses numérotées sont reconnus comme tels.
Extraction
Un modèle spécialisé sur le corpus juridique français identifie les 18 champs du référentiel et conserve, pour chacun, la page et le passage d'origine.
Contrôle
Règles métier appliquées à la sortie : cohérence loyer/surface, indice compatible avec le régime, dates ordonnées, plafonds applicables.
Décision
Au-dessus du seuil, le champ est proposé pré-rempli. En dessous, il est signalé et bloque la validation tant qu'un gestionnaire ne l'a pas tranché.
Quatre règles, non négociables.
- Rien n'est écrit sans source.Chaque champ extrait renvoie à sa page et à son article. Un gestionnaire peut remonter au texte en un clic, sans rouvrir le PDF ailleurs.
- Le seuil est le vôtre.Paramétrable par nature de champ. Au-dessus, le champ est proposé ; en dessous, il bloque. Aucun bail n'entre au référentiel avec un champ non tranché.
- Le modèle ne calcule pas la révision.L'extraction identifie l'indice ; le calcul est fait par une règle déterministe, vérifiable et reproductible. Un montant réglementaire ne sort jamais d'un modèle probabiliste.
- Tout est journalisé.Valeur proposée, valeur retenue, auteur de l'arbitrage, horodatage. La correction humaine est conservée au même titre que la proposition.
Le portefeuille se lit, il ne se compile pas.
Les états que vous reconstituez aujourd'hui sous tableur sont produits en continu : effet des révisions, profil d'échéances, encaissement, vacance.
Ce que les révisions appliquées ont rapporté
Loyers annualisés du portefeuille, avec et sans application des révisions contractuelles
Occupation par actif
Surface louée rapportée à la surface utile, au 16 août 2026
Profil d'échéances et durée résiduelle
Loyer annuel arrivant à échéance, par exercice et par typologie — durées moyennes pondérées par le loyer
Une validation ne devrait pas attendre votre retour au bureau.
L'essentiel de ce que Keysy prépare se valide en quelques secondes. L'application iOS et Android reprend la file de traitement, avec le même circuit de validation et la même piste d'audit que le poste de travail.
- Valider en déplacement. Révisions, appels de loyers, mises en demeure : la pièce préparée est consultable et signable depuis le mobile, avec authentification forte.
- Être alerté au bon moment. Dépassement de seuil, impayé constaté, échéance de préavis : la notification porte l'action, pas seulement l'information.
- Constater sur site. Photographie horodatée, relevé, réserve d'état des lieux — rattachés à l'actif sans ressaisie au retour.
- Le même journal. Une validation depuis le mobile est tracée à l'identique : auteur, horodatage, valeur antérieure.
Trois opérations, tenues à la source.
Le bail est lu, pas ressaisi.
Parties, surfaces, loyer, dépôt, indice et trimestre de référence, clauses de charges, échéances triennales : les champs sont extraits et rattachés à l'actif. Actes notariés, états des lieux et avenants suivent le même circuit.
Chaque bail est révisé selon son propre indice.
Le système identifie les baux à échéance, applique l'indice et le trimestre stipulés au contrat, contrôle les plafonds et produit le courrier réglementaire. Le calcul reste décomposé ligne à ligne et opposable en cas de contestation.
Les encaissements sont rapprochés, les écarts remontés.
Les comptes sont connectés en lecture seule via un agrégateur DSP2. Chaque mouvement est rapproché de son bail. Écarts, règlements partiels et retards naissants alimentent la file de traitement, avec la mise en demeure rédigée au stade contractuel adéquat.
Ce qui engage le mandant ne part jamais seul.
Une révision de loyer, un congé, une mise en demeure engagent la responsabilité du gestionnaire et celle du propriétaire. Le système prépare ; la validation reste une décision humaine, tracée et attribuable.
Piste d'audit
Chaque calcul, chaque envoi, chaque modification conserve son auteur, son horodatage et son état antérieur. Exportable sur toute période.
Circuit de validation
Seuils paramétrables par montant et par nature d'acte. Au-delà, la pièce est soumise à un valideur désigné avant émission.
Séparation des rôles
Saisie, contrôle et validation dissociables. Droits par entité, par mandant et par portefeuille.
Reddition de comptes
États par mandant, par actif et par entité juridique, au format attendu par l'expert-comptable et le commissaire aux comptes.
Où s'arrête exactement le système.
Nous documentons la frontière plutôt que d'annoncer une automatisation totale. Ce tableau correspond à l'état livré au 16 août 2026.
| Processus | Détection | Préparation | Émission |
|---|---|---|---|
| Révision IRL / ILC / ILAT / ICCÉchéance, calcul déterministe, notification | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Appels de loyers et de chargesÉmission, diffusion, archivage périodiques | Automatique | Automatique | Sur validation |
| RecouvrementRelance, mise en demeure, clause résolutoire | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Rapprochement bancaireMouvement ↔ bail · agrégation DSP2 | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Lecture documentaireBaux, avenants, actes, états des lieux | Automatique | Automatique | Sur validation |
| Reddition de chargesFactures, clés de répartition, décompte preneur | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Renouvellement et déplafonnementTriennales, congés, valeur locative | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Conformité énergétiqueDPE, audit, OPERAT, gel F/G | Automatique | Assisté | Sur validation |
| Facturation électronique (Factur-X)Baux assujettis à la TVA | Bêta | Bêta | S2 2026 |
| Portail preneurDocuments, appels, demandes | Feuille de route | — | — |
Trois configurations, un même système.
Immeubles de bureaux
Baux 3/6/9 et dérogatoires, ILAT, refacturation au réel, décret tertiaire et déclaration OPERAT, suivi multi-preneurs par niveau.
Consulter
Actifs de commerce
ILC, déplafonnement à la triennale, loyers variables indexés sur le chiffre d'affaires, échéanciers de travaux preneur.
Consulter
Immeubles mixtes
Le cas que peu de systèmes traitent : trois régimes dans un même actif, trois indices, trois calendriers — consolidés sur une seule ligne de reporting.
ConsulterLes échéances applicables, et celles qui ne le sont pas.
Nous documentons le périmètre exact plutôt que d'annoncer une conformité générale. Ce qui ne concerne pas votre portefeuille est indiqué comme tel.
Onze échéances annuelles, tenues par le système.
Révisions IRL
Baux d'habitation à échéance, contrôle des plafonds en zone tendue.
Révisions ILC / ILAT
Baux commerciaux et tertiaires, notification art. L145-38.
Reddition de charges
Décompte preneur de l'exercice écoulé, pièces jointes.
États fiscaux
Revenus fonciers consolidés par entité, export cabinet.
Arbitrages de congé
Préavis six mois pour une échéance au 31 décembre.
OPERAT · e-facture
Déclaration décret tertiaire, réception électronique obligatoire.
« Keysy est né d'un constat simple : les systèmes de gestion locative traitent un régime juridique à la fois. Dès qu'un immeuble réunit des bureaux, un commerce en pied et des logements, la gestion se fractionne en autant d'outils — et la consolidation se fait à la main. Nous avons construit le référentiel qui manquait. »
Outils et références, en accès libre.
Révision de loyer
IRL, ILC, ILAT, ICC — trimestre de référence, calcul et notification type.
Indices INSEE
Historique et dernière publication de chaque indice, mise à jour automatique.
Échéances réglementaires
Obligations 2026 et 2027 par nature de bail et par régime.
Actes et courriers
Congé, notification de révision, mise en demeure, état des lieux.
Exposition locative
Évaluation du risque d'un portefeuille en quelques paramètres.
Actualité juridique
Textes et jurisprudence applicables à la gestion locative.
Évaluez Keysy sur un portefeuille réel.
Une démonstration de quarante minutes sur vos propres actifs, puis un pilote sur un périmètre restreint. La reprise de vos baux est réalisée par nos équipes ; vous jugez sur la première campagne de révision.
Réponse sous 48 heures ouvrées · aucun engagement à ce stade